2021年，隨著中國“雙循環”新發展格局的加速成形，在內需市場優勢下，國內經濟發展需要新動能與新機遇，實現消費新動力與投資新重心的同步發展。

 

然而，對于商業來說，運營挑戰依舊在增加。一方面，我國重點城市的商業地產市場已逐步進入存量競爭階段，開始從市場規模擴張轉向存量運營，商業地產企業更加注重運營能力的提升。另一方面，電商沖擊、成本提升、融資困難等一系列難題，加之新冠疫情影響，促使整個行業發展嚴重放緩。除此之外，中產階級以及Z世代消費需求的升級提檔，行業亟需與之相匹配的新需求產品。

 

實體商業如何在重重挑戰中突破重圍？以輕資產發展模式為主的云泰商業，又將在這場突圍中交出怎樣的答卷？

 

 

 

 

 

 

2018年5月，云泰商業正式創立。作為全國最大的混合所有制輕資產管理公司，云泰商業目前管理杭州、成都、昆明、寧波、溫州、臺州、哈爾濱、淄博等城市近30個項目，涵蓋購物中心、特色街區和社區商業等，管理面積超過300萬平方米，團隊規模近3000人。
 

云泰商業啟動發布時，其CEO吳錚曾表示：“云泰商業的使命，是通過創造并運營有靈性的空間和場景，激發人的思考，促進人的連接，提高人的生活品質，使人們的生活充滿樂趣。同時，通過創新商業運營模式，來實現投資人、品牌商、運營主體和消費者的多贏。”

 

作為“商業地產里最好的店小二”，云泰商業與商業地產生態圈中的各方實現了共生發展。通過資源整合，打造出以消費者為中心的商業管理全生命周期服務。

 

吳錚說：“我們為業主打理資產，把大體量的資產交予‘外人’來打理需要信任，而贏得信任的最好方法，便是確保業主投資價值獲得最大回報。”

 

2015年，吳錚還是天津大悅城總經理，他帶領團隊做出了對中國購物中心意義非凡的一次創造——在購物中心打造出青年潮玩街區“騎鵝公社”，隨后乘勝追擊，打造出文藝生活陣地5號車庫、神獸寺街、0618街、超級工廠等一系列創新體驗業態。

 

這些市場集市、趣味店鋪，以特定的體驗主題有機集結在一起，形成一個目的性非常強的消費區域，成為購物中心提升客流、盤活死角、拉動消費的利器，從那時起，“主題街區”這一概念被大悅城體系推而廣之，中國絕大多數購物中心爭先學習借鑒。吳錚一夜之間，成為主題街區打造的明星經理人。

 

職業經理人的角色安放不下吳錚的商業理想和能量，經過三年潛心打磨，2018年，吳錚帶著一個嶄新的頭銜回歸到公眾視野——云泰商業的總經理，在商業地產探索與創新的道路上開啟更為扎實的探索。

 

 

 

 

 

 

目前，云泰商業已是行業中規模最大的混合所有制商業輕資產管理公司。

 

云南城投公告顯示，云泰商業注冊資本為1億元，其中云南城投出資4300萬元，持股43%；銀泰商管出資3200萬元，持股32%；吳錚個人持股80%的云泰熱忱合伙企業出資2500萬元，持股25%，主要業務是進行商業地產的輕資產管理輸出。

 

從股權結構43%、32%、25%的配比來看，云泰商業的誕生是基于三方股東共同合作的精神。

 

 

 

作為三方合作股東之一，云南城投作為云南省國有房地產上市公司，在資本運作、資源整合、地產投資上具有較強的優勢，給云泰商業提供了頗具規模的資產運營支持。而作為投資者之一，云泰商業獲得優先管理權，對云南城投、中國銀泰雙方目前所持，及在云泰商業存續期間新設公司、新購商業物業進行運營管理。

 

云泰商業的股權結構讓云泰商業得以以兩位投資方的自有項目作為起點，并不斷拓展外部的商業項目，與擁有眾多項目的集團化或者基金合作，依靠輕資產實現增值收益。

 

吳錚介紹，云泰商業通過創新的混合所有制股權架構，給予管理團隊最充分的信任、授權和施展能力和才華的空間，完全以市場化、以人為本的方式來運營公司。在吳錚看來，“首先，這個股權結構真正認可了管理團隊的重要性、創造力，以及在商業管理商業地產中間的作用。其次，團隊的實力和能力也得到了各方的認可和尊重。”

 

當商業地產同質化競爭越來越激烈，日新月異的信息技術帶動消費者對商業空間的體驗感愈加挑剔。這支融合了云南城投和中國銀泰商業資產力量的年輕商業輕資產管理企業，主要采取了哪些創新型變革措施？

 

 

 

 

 

 

通過對時間、空間和業態的有機組合，云泰商業跨界構建生活和消費場景，創新推出3條產品線——“云泰公園系列”、“茶系列”、“紅系列”，打造出逾10條創新主題街區，并推出 “茶馬鮮花市集”、“超級瘋搶節”、 KAKA星球等系列原創IP，激發更多元化的商業體驗。這些多樣化產品背后的設計邏輯也正是云泰商業對于商業運營的創新思考和打法。

 

在吳錚看來，未來實體商業有三個突圍方向，他將之形象的概括為“小”、“專”、“貴”。“小”，指的是在一定的商業面積內把店鋪盡可能切小，增強品類豐富度，創造極高的店鋪坪效。“專”，則是更聚焦于消費者某一個方面的痛點需求，通過對專業業態和品類的大量組合，把某一個方面做到極致，形成差異化競爭力；“貴”，要求運營方有較強的資本實力，耐得住寂寞，引進高端的品牌組合、打造高品質的空間和服務。

 

在云泰商業打造的系列產品中，隨處可見對“小專”和豐富度的實踐。以“茶馬花街”為代表的主題街區，采用大街區小店鋪理念，店鋪切小、業態豐富、特色明顯、充滿煙火氣。定位成極致單品的“紅系列”，在零售端將細分業態做到極致，帶來極致專業的零售組合。而微度假公園、阿基米德水系公園、秋千公園等“云泰公園系列”則在場景和服務上全面提升，打造更加豐富的消費場景，為消費者帶來沉浸式購物體驗。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

云泰商業定位于“商業地產最好的店小二”，這是對投資方、品牌商、運營企業、消費者等多方利益考量的結果。云泰所做的，本質上是B2C2B的模式，那么，云泰是如何將這種模式有效運轉起來的？

 

 “流量變現”新思路: 云泰商業是一家混合所有制商業輕資產管理公司，為商業突圍帶來創新實踐與產品，為投資人、品牌商、運營主體、消費者創造驚喜。面對消費者，云泰商業做的其實是“流量生意”，吸引消費者從而創造流量，比如持續打造強大IP流量主題活動，而消費者隨機性產生的消費則達成了流量的變現。

 

“數字化創新”：隨著技術發展，數字化已滲透入各個行業，成為不可逆轉的行業大勢。疫情更是助推數字化浪潮席卷商業世界，以數字化賦能商業新格局是分秒競速的必答題，云泰商業也在持續專注探索以數字化賦能商業。

 

首先，賣場客流的數字化，通過客流識別的系統和會員系統打通，進而根據消費者的需求做相應的產品推介和服務；其次，客流抽成，這是云泰商業獨創的算法?？土鞣诌^店客流和進店客流，在銷售額構成的要素中間，購物中心只能決定一個要素，就是進店客流。云泰商業希望數字化能更好地留住客流，進而帶動品牌銷售的增長；最后，直播帶貨。在吳錚看來，直播帶貨有兩個痛點：一是主播找不到穩定的供應鏈，另一個是品牌找不到靠譜的主播，云泰商業嘗試搭建一個平臺，將雙方的資源進行撮合，拓寬銷售渠道，并在天府紅產品中率先開啟打造“直播新零售平臺”的全新探索。

 

 

 

 

 

 

 “極致差異化創新”。創新是要遵從商業規律，提出解決方案，并確保形式落地后，商業體有生命力，可持續發展。創新是云泰商業的工作價值觀。

 

云泰商業總裁吳錚認為，在創新工作中，我們和競品的差異化優勢，在于思考更認真、更深入，工作顆粒度更細。以往的工作實踐和成效說明，商業管理公司創新的突破點往往不是高大上的呈現面，而是在看似細碎繁瑣、當前并無必要的工作，或者初看貌似“不可能完成的任務”上。

 

好產品會說話，差異化是好產品的核心要素，而差異化的核心是極致。

 

比如云泰商業打造的 “天府紅”項目。該產品打破業態邊界，以去主力店和極致業態的形式入場，不到6萬平米的空間內聚集400余家成都特色市集攤位、300余家女性主題買手店鋪、200余家人氣網紅餐飲店鋪，在有限的空間里為消費者帶來極大化的體驗感。
 

“以用戶導向”。云泰商業的用戶導向主要體現在對消費群體的匠心研究。

 

新消費時代的核心是人，通過對人性需求的探索來建立產品組合、創新商業模式。在吳錚看來，無論怎樣定位產品，最后的目標就是給消費者和商戶驚喜。

 

吳錚表示：“國內商業地產進入到以人性和需求為核心的新消費時代，核心就是要真正認識到消費者的多面性，真正抓住消費者痛點去激活、去突破。云泰商業對商業內容組合、場景呈現的大膽創新突破，滿足消費者深層次需求，引發消費者共鳴，讓商業體更有生命力。 ”

 

比如延續茶馬花街獨特的“逛吃趣玩市井街區”IP特色，緊密融合北侖當地風土人情及消費特點的北侖“茶馬花街”，用“一條街溫暖一座城”，在一條近5000平的復古老街，重現北侖80年代懷舊場景，成為北侖熱門打卡點；再如“天府紅”項目，錨定“Z時代的消費人群”，6萬平米體量的項目，用一整層專門打造“三坑”街區，網羅漢服、Lolita和JK制服，為新一代年輕消費群體打造出獨特的社交體驗空間。

 

“深耕下沉市場”。在購物中心下沉過程中，低線城市人民的閑暇時間更多，花在休閑、社交、家庭親子活動的時間更多，作為承載上述功能的購物中心，三四線人口更有可能轉化為購物中心客流。據此，云泰商業的發展版圖中，很多創新的主題街區也率先在北侖、寧波、奉化等三、四線城市試水，不斷深耕下沉市場，累積豐富的經驗和戰績。

 

 “多業態融合共生”。在超速發展的城市化年代，消費者對城市人文要素的感知需求更高。云泰商業在對項目運營中，更注重探索人文與商業多業態融合共生的模式。比如以微度假公園、阿基米德水系公園、秋千公園為特色業態的“云泰公園”，帶著“室外公園場景室內化”的產品理念，從“做商場”到“做商圈”，開啟全新文旅微度假體驗，賦予商業更多容納人的情感、承載社會公共空間的意義。

 

 

 

  

 

 

“疫情之后差異化業態需求攀升”。吳錚認為：“后疫情時代，商業地產行業逐漸形成啞鈴型格局，必將走向兩個明確的方向，一是靠品牌、品質驅動，二是靠豐富度去驅動”。

而傳統的商業地產模式單一，不足以應對后疫情時代多樣化的消費格局。云泰商業通過對消費者需求進行研究，在產品內容和運營服務上創新探索，可以形成自己差異化的競爭優勢，這是應對疫情后復雜多變行業新格局的主要策略。

 

其次，“下沉市場未來空間大”。調查數據顯示，我國中小城市人口為5.97億，占比達到總人口43.2%，而購物中心存量為795 家，僅占16.5％，呈現商業體數量相對不足的現狀。

 

而中小城市中的縣級區域沒有購物中心的不在少數，目前全國約一千多個縣市沒有大型購物中心。同時，三四線城市購物中心空置體量達 1089.2 萬平方米，平均空置率高達15％以上。

 

由此看來，雖然高線城市優質購物中心供應充足，但是低線城市購物中心市場發展仍處初期階段，尤其缺乏富有創新、資源整合能力的運營商。不僅如此，隨著一線城市的人口開始呈現凈流出之勢，低線城市人口的凈流入和地鐵等基礎設施的快速建設，將促進購物中心加速吸納客流。這為有運營能力，構建差異化品牌的商業輕資產管理公司帶來巨大機會。

 

 

 

 

 

 

云泰商業的價值回報邏輯主要在于，立足B2C2B運營模式設計一系列消費創新，滿足各種市場的深層次需求并獲得可持續的價值回報。

 

“商業效率高”：商業地產進入輕資產時代，投資人一致看好購物中心客流聚焦和變現能力。

 

從現階段來看，購物中心作為線下流量入口，擁有巨大價值，尚未被完全開發，天然具有業務壁壘。以線上平臺的獲客成本計算，實體商業已憑借海量客流坐擁優勢。

 

而云泰商業主題街區系列創新實踐，可以有效驅動客流和租金提升，在實現更高商業效率的同時，也為自己提升了造血能力，可以在確保業主收益的前提下，增量收益。并以此為基礎，反復打磨B2C2B模式，形成IP開發體系，核心圍繞經營會員，持續發動客流變現。
 

從未來上市角度看，由創新驅動的系列增值業務，將有效提高PE倍數（一級市場投資人常用PE估值法對未上市公司估值）。更高的PE倍數代表公司具有更高成長性，或者說是企業的自我造血能力，而云泰商業這種業務創新、增值的自我造血能力可以為PE倍數的增長帶來了巨大的想象空間。（GG）